Ristrutturazioni Edilizie agevolazioni 2010
Il limite delle agevolazioni fiscali previste dalla finanziaria 2010 per le spese di ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria delle unità abitative è sempre è di 48.000 euro per unità abitative ed indipendentemente dall’anno interessato (2010 2011 e 2012) e nei limiti delle spese effettivamente sostenute e documentate.
Sarà necessario ai fini delle agevolazioni per la ristrutturazione previste dalla finanziaria 2010 sulle spese di ristrutturazione edilizia che l’importo da dedurre sia comprovato da fattura della manodopera e dei materiali utilizzati.
Lo stesso tipo di bonus fiscale 2010 prevede anche il caso di acquisto di immobili ristrutturati o oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo nonché ristrutturazione edilizia relativi a interi fabbricati che godranno anch’essi del nuovo bonus fiscale 2010 e degli interventi fino al 31 dicembre 2012.
Tale data riteniamo sia coincidente con l’esecuzione dei lavori da parte delle imprese di costruzione, ristrutturazione, risanamento conservativo ad opera di imprese di costruzione, ditte di ristrutturazione o anche cooperative edilizie. Saranno tuttavia previste alcune condizioni per questo tipo di lavori affinché si possa beneficare del nuovo bonus 2010 per le ristrutturazioni edilizie ossia che:
L’acquisto o l’assegnazione del fabbricato avvenga entro il 30 giugno del 2013;
Il fabbricato immobiliare ceduto o assegnato deve fare parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi sull’intero edificio;
L’esecuzione dei lavori deve avvenire entro il 31 dicembre 2012 e pertanto sarà necessario che siano ultimati entro tale data.
In questi ultimi casi l’agevolazione fiscale sarà diversa in quanto lo sconto fiscale sarà calcolato su un importo forfettario pari sempre al 36 per cento (%) ma calcolato su un valore forfettario quantificato nel 25 per cento (%)del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile risultanti dal rogito notarile e sempre nei limiti di 48mila euro.
I casi particolari possono riguardare:
Soggetti di età non inferiore a 75 e a 80 anni e titolari del diritto reale di proprietà o altro sull’immobile che potranno usufruire anziché della rateizzazione in dieci 10 anni di quella in cinque 5 rate o 3 quote se hanno 80 anni di età.
L’agevolazione fiscale si trasmette interamente agli eredi o agli acquirenti dell’immobile sempreché non ne godano entrambi e ne possono beneficare non solo i proprietari del diritto ma anche coloro che pur non essendo proprietari sostengono le spese sull’immobile come per esempio il caso dell’affittuario o di colui che coabita con il proprietario.
La detrazione fiscale del 36% sulle spese di ristrutturazione edilizia connesse al c.d. “piano casa” devono fare riferimento anche alla risoluzione n. 4 del 4 gennaio 2011 di emanazione dell’Agenzia delle Entrate che conduce un’analisi sull’ammissibilità di agevolazioni fiscali del 36% per spese di ristrutturazione (o del 55%) nei casi in cui la ristrutturazione venga ad essere realizzata a seguito dell’ampliamento di un edificio.
Si ricorda che la facoltà di ampliamento o ricostruzione di abitazioni, anche in deroga ai piani regolatori, è stata introdotta dall’art. 11 del decreto legge 112 del 2008 (c.d. piano casa). L’Agenzia ha affermato che l’agevolazione fiscale non riguarda le nuove costruzioni ma solo la ristrutturazione delle costruzioni già esistenti. Gli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano casa non possono essere considerati come semplice ristrutturazione, poichè, ai sensi del testo unico dell’edilizia l’ampliamento si configura sempre come nuova costruzione. Il beneficio fiscale in questo caso, è ammesso solo nei limiti dell’edificio già esistente e non sulla parte “in ampliamento”.
Le principali condizioni e limiti per fruire della detrazione sono quindi :
Il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione del 36% è di 48.000 euro e, a partire dal 1º ottobre 2006, il limite deve essere riferito alla singola unità immobiliare (ad esempio marito e moglie cointestatari di un'abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull'ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro);
La percentuale di detrazione d'imposta, a decorrere dal 1º ottobre 2006, è del 36%;
La detrazione deve essere ripartita in 10 anni; tuttavia per le ristrutturazioni effettuate da soggetti anziani, proprietari o titolari di un diritto reale sull'immobile oggetto della ristrutturazione, la detrazione può essere ripartita in un periodo inferiore di tempo rispetto ai dieci anni previsti dalla norma e precisamente in cinque e tre quote annuali costanti di pari importo per i soggetti di età non inferiore rispettivamente a 75 ed 80 anni;
Nel caso in cui la ristrutturazione consista nella prosecuzione di interventi relativi alla stessa unità immobiliare iniziati successivamente al primo gennaio 2002, ai fini del computo del limite massimo delle spese detraibili (48.000 euro) occorre tener conto delle spese già sostenute;
L' impresa che esegue i lavori di ristrutturazione (dal 4 luglio 2006) deve evidenziare in fattura in maniera distinta il costo della manodopera utilizzata.
L'agevolazione pertanto è applicabile agli edifici ristrutturati entro il 31 dicembre 2010 ed acquistati entro il 30 giugno 2011.
I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali del 36% sono quelli elencati nell'articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall'art. 31, lettere a), b), c) e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457).
In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.
Tra le spese per le quali compete la detrazione del 36% sono comprese inoltre:
Eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempiola realizzazione di un elevatore esterno all'abitazione);
Realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell'art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
Adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
Esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
ATTENZIONE
Le indicazioni dell'Annuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dell'Agenzia delle Entrate.
COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE DEL 36%
1. Prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello che si può reperire presso gli uffici locali dell'Agenzia o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it, al seguente indirizzo:
Agenzia delle Entrate - Centro operativo di Pescara
Via Rio Sparto 21 - 65100 Pescara
2. contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all'Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R.;
3. per fruire della detrazione è necessario, infine, che le spese detraibili vengano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
A tale modello devono essere allegati:
la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;
i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’ICI a decorrere dal 1997, se dovuta. Se, però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell’Ici (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va allegata la ricevuta di pagamento dell’Ici;
la fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori vengono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l’importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione originaria;
la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi vengano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
ATTENZIONE:
In luogo di tutta la documentazione prevista, i contribuenti possono produrre un’autocertificazione, ai sensi del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla se richiesta dagli uffici finanziari.
La dichiarazione è esente da imposta di bollo.
Anche se ricorrono alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le caselle del modulo relative alla documentazione richiesta.
Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale s’intende fruire della detrazione.
Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
Contestualmente alla comunicazione al Centro operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
natura dell’intervento da realizzare;
dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
data di inizio dell’intervento di recupero.
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla ASL.
Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili vengano pagate tramite bonifico bancario da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale.
Se il bonifico bancario contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico bancario.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento.
ATTENZIONE:
alla norma che prevede che le spese vengano inderogabilmente sostenute tramite bonifico bancario fanno eccezione quelle relative agli oneri di urbanizzazione, alle ritenute di acconto operate sui compensi corrisposti ai professionisti, all’imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori.
I controlli tramite le banche
Le banche presso le quali vengono eseguiti i bonifici sono tenute a comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 luglio dell’anno successivo, gli elenchi di coloro che hanno eseguito i bonifici e dei relativi destinatari.
Altri adempimenti
Al termine dei lavori di ammontare complessivo superiore a 51.645,68 euro, i contribuenti debbono trasmettere la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri oppure da altro tecnico abilitato all’esecuzione dei lavori. La dichiarazione deve essere trasmessa al Centro operativo di Pescara entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativo all’anno di imposta in cui sono eseguiti i lavori in questione.
I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico bancario. Tale documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detrazione, infatti deve esere esibita a richiesta degli uffici finanziari.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
Come si può perdere la detrazione
Nei casi che seguono non viene riconosciuta la detrazione e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici finanziari:
la comunicazione non è stata trasmessa preventivamente al Centro operativo di Pescara;
la comunicazione non contiene i dati catastali relativi all’immobile oggetto dei lavori (o quelli relativi alla domanda di accatastamento);
non vengono allegate le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia vigente;
in assenza dei dati catastali, non viene allegata la fotocopia della domanda di accatastamento;
non vengono allegate le fotocopie dei versamenti dell’Ici relativa agli anni a decorrere dal 1997, se dovuta;
non è allegata la copia della delibera assembleare e della tabella millesimale per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali;
non è allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori;
non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’ASL competente, quando obbligatoria;
non vengono esibite le fatture o ricevute relative alle spese, non è esibita la ricevuta del bonifico bancario oppure questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario;
le opere edilizie eseguite sono difformi da quelle comunicate al Centro operativo di Pescara e non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative agli obblighi contributivi.
La trasmissione del modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara deve essere effettuata prima di iniziare i lavori ma non necessariamente prima di aver effettuato tutti i pagamenti delle spese relative alla ristrutturazione.
Infatti, alcuni pagamenti possono essere precedenti all’invio del modulo come ad esempio quelli relativi alle pratiche di abilitazione amministrativa all’esecuzione dei lavori.
La mancata allegazione dei documenti o l’inesatta compilazione del modello di comunicazione comporta la decadenza dal diritto alla detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare la comunicazione, non vi provvede entro il termine indicato dall’Ufficio.
In caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.
Se cambia il possesso
La variazione della titolarità dell’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione, nei casi più frequenti comporta il trasferimento della detrazione.
Compravendita, donazione e successione
Nel caso in cui viene venduto l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all’acquirente dell’immobile (solo se si tratta, però, di persona fisica).
Se il contribuente che ha eseguito l’intervento (donante) effettua la donazione dell’immobile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue spetta a quest’ultimo.
Se muore il contribuente titolare di diritti sull’immobile oggetto dell’intervento di recupero, il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi. In questo caso, le detrazioni competono solo qualora l’erede conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.
